Asunnon ostamisen ehdoton edellytys on tietenkin rahoituksen löytyminen. Suurimmalle osalle ihmisistä tämä tarkoittaa asuntolainan ottamista. Laina pitää tietenkin mitoittaa omien tulojensa mukaan, ja esimerkiksi laina-aikaa pidentämällä voi kuukausittaista lyhennystä pienentää. Toisaalta, lyhyemmällä laina-ajalla joutuu maksamaan korkoja huomattavasti vähemmän. Täten on luonnollista kuvitella, että kannattaa ottaa mahdollisimman lyhyt laina säästääkseen rahaa. Asia ei kuitenkaan välttämättä ole näin!Pitkällä tähtäimellä osakesijoitusten tuotto on todennäköisesti korkeampi kuin korkosijoitusten tuotto, eli toisin sanoen osakesijoitusten tuotto on korkeampi kuin viitekorkojen tuotto. Tämä siis tarkoittaa sitä, että niin kauan kuin osakesijoitusten tuotto on korkeampi kuin asuntolainan korko, kannattaa ylimääräinen raha mielummin sijoittaa osakkeisiin kuin asuntolainan lyhennyksiin. Valaistaan asiaa esimerkillä: Oletetaan, että otetaan 100 000 euron asuntolaina, jonka korko on 3 %. Oletetaan, että asunnon arvo nousee 2 % vuodessa, ja että osakesijoitukset tuottavat 8 % vuodessa. Yksinkertaisuuden vuoksi oletetaan näiden tuottojen (ja korkojen) pysyvän samana koko ajan. Vertaillaan sitten viittä eri laina-aikaa: 10, 15, 20, 25 ja 30 vuotta. Lyhennykset ja sijoitukset tapahtuvat seuraavasti: lainan lyhennykseen ja sijoituksiin on aina käytettävissä sama rahamäärä, 966 euroa kuukaudessa. 10 vuoden lainaa lyhennetään koko rahamäärällä, ja kun laina on maksettu, sijoitetaan kaikki rahat osakkeisiin. Muita lainoja lyhennetään pienemmällä summalla, ja ylijäänyt raha sijoitetaan osakkeisiin. Täten osakesijoittaminen aloitetaan muiden lainojen kohdalla heti ensimmäisenä vuonna, sitä suuremmalla summalla mitä pitempi laina on kyseessä (pidemmällä lainalla on tietenkin pienempi kuukasilyhennys). Kun laina on maksettu pois, laitetaan aina kaikki rahat osakesijoituksiin. Korkojen verovähennystä ei ole laskelmassa otettu huomioon. Lopputulos on seuraavanlainen:
10 vuoden laina-ajalla varallisuutta, sekä osake- että asuntovarallisuutta, on kertynyt 30 vuoden jälkeen 711 608 euroa, kun taas 30 vuoden laina-ajalla sitä on kertynyt peräti 920 649 euroa, joten eroa syntyy 30 vuodessa yli 200 000 euroa! Huomataan siis, että mitä pidempi laina-aika, sitä suuremmaksi kasvaa varallisuus. Syy tähän on tietenkin se, että pidemmällä laina-ajalla ehtivät osakesijoitukset kasvaa korkoa pitempään kuin lyhyemmällä laina-ajalla. Itse asiassa jos vain olisi mahdollista, olisi pitkällä tähtäimellä kannattavinta maksaa pelkät korot lainasta. Tällöin varallisuutta olisi 30 vuoden kuluttua 941 635 euroa.
Laskelmaa voi käyttää hyväkseen, vaikka olisi asuntolainan jo ottanut. Jos saa käyttöönsä lisää rahaa, ja korot ovat matalia, ei välttämättä kannata tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä, vaan mielummin tehdä osakesijoituksia. Tämä todennäköisesti tuottaa pitkällä tähtäimellä paremmin. On toki huomattava, että on tietyllä tavalla riskipitoisempaa ottaa pitkä asuntolaina kuin ottaa lyhyt. Mikään ei takaa, että osakesijoitukset tulevat tuottamaan enemmän kuin asuntolainan korko, mutta asuntolainan lyhentäminen puolestaan on varma tapa kohottaa varallisuuttaan.
Yhteenvetona voi siis todeta, että lainaa ei kannata lyhentää, jos saa rahoillensa parempaa tuottoa muualla. Tämä tietenkin ei päde ainoastaan asuntolainaan, vaan myös esimerkiksi opintolainaan. Toki, jos sinulle on tärkeätä saada asunto omistukseesi mahdollisimman nopeasti, kannattaa asuntolainaa lyhentää enemmän. Parempihan sitä toki on laittaa ylimääräiset roponsa lainan lyhennyksiin kuin turhaan kulutukseen! Älä kuitenkaan välittömästi laita kaikkia ylimääräisiä rahojasi asuntolainan lyhennyksiin miettimättä muita vaihtoehtoja.
Sinänsä ei yllättävää, koska loppujen lopuksi kysymyksessä on sijoittaminen velkavipua käyttäen. Niin kauan kuin sijoitusten tuottoa on velan korkoa korkeampi yhtälö kannattaa. Kannattaa toki muistaa, että vipu toimii aina myös toiseen suuntaan.
VastaaPoistaOsakesijoituksen ovat luonteeltaan riskisiä ja siten niiden arvot heiluvat voimakkaasti. Koska emme voi myöskään tietää tulevia tuottoja tulee tästä eräänlainen ongelma. Milloin tiedämme, että on parempi tehdä ylimääräisiä asuntolainan lyhennyksiä kuin siirtää rahoja sijoituksiin? Sijoituksiin katsomalla, kun näemme vain menneen tuoton. Entä mistä tiedämme, että on oikea aika siirtää sijoituksista rahat asuntolainan maksuun? Veikkaanpa, että ne jotka satsaavat sijoittamiseen asuntolainan maksamisen kustannuksella on vaikeaa laittaa myöhemmin sijoitukset myyntiin ja lyhentää niillä asuntolainaa.
Mielenkiintoinen dilemma ja koskettaa myös minua. Maksan asuntolainaa ja sijoitan yhtäaikaa.
On toki mahdotonta tietää osakkeiden tulevaa tuottoa, kun taas toisaalta asuntolainan korot ovat yleensä omalta kohdalta ennustettavissa tietyksi ajaksi, riippuen mitä viitekorkoa käyttää. Lisäksi on varmasti helpompaa sijoittaa enemmän osakkeisiin lainan lyhentämisen kustannuksella kuin myydä sijoituksiaan lyhentääkseen lainaa, etenkin kuin sijoitusten myynnistä saattaa tulla veroseuraamuksia.
VastaaPoistaYksi vaihtoehto on tietenkin olla ostamatta asuntoa ja asua vuokralla; tällöin voi kaikki ylimääräiset rahat sijoittaa suoraan mielensä mukaan ilman ylimääräistä riskiä velkavivusta. Lisäksi vuokralla asuminen on paljon joustavampaa kuin omistusasuminen. Vuokra- ja omistusasumisen eroja olenkin suunnitellut käsitteleväni tarkemmin jatkossa.
Aiheeseen liittyen muuten juttuvinkki. Laskeppa joskus, että kannattaako asuntolainasta tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä korkean vai matalan koron aikana ja miten tulevat korkomuutokset vaikuttavat yhtälöön.
VastaaPoistaOllut itsellä to-do listalla jo pitkän aikaa, mutta ei vain ole saanut tehdyksi.
Mielenkiintoinen aihe, pitääpi tehdä laskelmia asiasta. Kiitos vinkistä!
VastaaPoistaPitää myös muistaa että lainojen korot voi vähentää pääomatuloista. Tämä tekee tästä vielä tuottoisempaa.
VastaaPoistaNyt kommentoi hyvin vanhaan aiheeseen, mutta miksi tuossa on mainittu asunnon arvonnousu? Senhän saa riippumatta siitä, maksaako ylimääräisiä lyhennyksiä / lyhentää nopeammin. Vertailu tulee tehdä pelkästään asuntolainen senhetkisen koron ja vaihtoehtoisen sijoituksen tuoton välillä.
VastaaPoistaTästä seuraa suoraan, että ylimääräiset lyhennykset tulee tehdä ennemmin korkeiden korkojen aikaan. En ymmärrä ideaa, että voisi mitenkään olla tuottavampaa tehdä ylimääräinen lyhennys kun korot ovat alhaalla. Samalla logiikalla pitäisi sijoittaa osakkeisiin kun ne tuottavat huonosti, jos tuotto voi nousta tulevaisuudessa. Jos korot nousee, voi sen muualle sijoitetun "ylimääräisen lyhennyksen" myydä ja lyhentää jälkikäteen lainaa. Ei sinne etukäteen kannata työntää rahaa siinä "toivossa", että korot joskus nousisivat.