Kannattaako asuntolainaa lyhentää koron ollessa korkea vai matala?

Asuntolainan aikainen lyhentäminen on varma tapa lisätä varallisuuttaan. Korkojen ollessa matalalla tasolla ovat monien kuukausittaiset lyhennyssummat pienentyneet, ja täten lisää rahaa on vapautunut. Nämä rahat voi laittaa ylimääräisiin asuntolainan lyhennyksiin, jolloin joutuu maksamaan vähemmän korkoa seuraavan lyhennyksen yhteydessä. Täten asuntolainan saa maksettua aiemmin pois, ja säästää samalla rahaa. On luonnollista ajatella, että korkotason ollessa matala kannattaa tehdä mahdollisimman paljon ylimääräisiä lyhennyksiä, sillä korkokulujen ollessa pieniä pystyy lainapääomaa pienentämään nopeasti. Toisaalta, jos korot ovat korkeat, säästetään ylimääräisen lyhennyksen takia korkokuluissa enemmän kuin jos korot ovat matalat. Milloin siis kannattaa tehdä ylimääräisiä asuntolainalyhennyksiä?

Vastauksen saamiseksi voimme suorittaa muutamia laskelmia. Oletetaan, että maksettavana on 100 000 euron asuntolaina. Asuntolainasta maksetaan joka kuukausi korot, ja lisäksi lyhennetään lainapääomaa 500 eurolla. Täten lainan maksaminen kestää 200 kuukautta riippumatta korkotasosta. Lainan vuosikoron ollessa 6 % ovat lainan kokonaiskustannukset 148 918 €, mutta jos tehdään heti ensimmäisen lainanlyhennyksen yhteydessä ylimääräinen 500 euron lyhennys, jää maksettavaksi 147 934 €, eli säästöä syntyy 984 €. Jos taas lainakorko on 3 %, ovat kokonaiskustannukset 124 786 €, ja jos tehdään heti aluksi 500 euron ylimääräinen lyhennys, ovat kustannukset 124 040 €, joten säästö on 746 €. Täten voidaan todeta, että mitä korkeampi korko, sitä kannattavampaa on tehdä ylimääräinen lyhennys. Ylimäärinen lyhennys kannattaa myös tehdä mahdollisimman aikaisin, sillä jos sen tekee vasta 100. kuukauden kohdalla, syntyy säästöä 6 % korolla 240 €, ja 3 % korolla ainoastaan 122 €.

Useimmiten korko ei kuitenkaan tule pysymään samana koko lainan aikana, joten on syytä tehdä laskelmia myös vaihtuvalle korolle. Alla olevassa taulukossa on listattu säästetty rahamäärä eri korkokehityksillä. Taulukossa 3 -> 6 % tarkoittaa, että vuosikorko on 100 ensimmäisen kuukauden aikana 3 %, ja sitten 6 %. 3-4-5-6 % tarkoittaa, että korko on 50 ensimmäisen kuukauden aikana 3 %, seuraavan 50 % aikana 4 %, sitten 5 % ja lopuksi 50 viimeisen kuukauden aikana 6 %.






Taulukkoa tarkastelemalla huomaataan, että lainakoron ollessa korkea lainan alkupuolella, tulee laina kalliimmaksi kuin jos korko olisi korkea lainan loppupuolella. Toisaalta huomataan myös, että ylimääräisiä lyhennyksiä tehdessä säästettyyn summaan vaikuttaa ainoastaan vuosikoron keskiarvo. Ei ole väliä, onko korko ensin korkea vai matala. Esimerkiksi ylimääräinen lyhennys lainan alussa antaa saman säästön lainoille 3-4-5-6 % ja 6-5-4-3 %, vaikka ensin mainittu laina on muuten noin 10 000 € halvempi. (Säästö ei ole täsmälleen sama, mutta ero on minimaalinen. Taulukolla ei tietenkään sinänsä ole mitään matemaattista todistusarvoa, joten asiaa pitäisi tutkia tarkemmin. Palaan asiaan kun olen sen tehnyt).

Ylimääräinen lainalyhennys säästää siis enemmän, mitä korkeampi korko lainalla tulee jatkossa olemaan. Ei kuitenkaan kannata odottaa korkeampaa korkoa ennen kuin lyhennyksen tekee, sillä mitä aiemmin lainaa lyhentää, sitä enemmän säästää (tämä siis jos ei oteta huomioon muita sijoitusvaihtoehtoja). Lyhyesti: Jos aiot tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä, tee ne nyt.