lauantai 21. elokuuta 2010

Kannattaako asuntolainaa lyhentää koron ollessa korkea vai matala?

Asuntolainan aikainen lyhentäminen on varma tapa lisätä varallisuuttaan. Korkojen ollessa matalalla tasolla ovat monien kuukausittaiset lyhennyssummat pienentyneet, ja täten lisää rahaa on vapautunut. Nämä rahat voi laittaa ylimääräisiin asuntolainan lyhennyksiin, jolloin joutuu maksamaan vähemmän korkoa seuraavan lyhennyksen yhteydessä. Täten asuntolainan saa maksettua aiemmin pois, ja säästää samalla rahaa. On luonnollista ajatella, että korkotason ollessa matala kannattaa tehdä mahdollisimman paljon ylimääräisiä lyhennyksiä, sillä korkokulujen ollessa pieniä pystyy lainapääomaa pienentämään nopeasti. Toisaalta, jos korot ovat korkeat, säästetään ylimääräisen lyhennyksen takia korkokuluissa enemmän kuin jos korot ovat matalat. Milloin siis kannattaa tehdä ylimääräisiä asuntolainalyhennyksiä?

Vastauksen saamiseksi voimme suorittaa muutamia laskelmia. Oletetaan, että maksettavana on 100 000 euron asuntolaina. Asuntolainasta maksetaan joka kuukausi korot, ja lisäksi lyhennetään lainapääomaa 500 eurolla. Täten lainan maksaminen kestää 200 kuukautta riippumatta korkotasosta. Lainan vuosikoron ollessa 6 % ovat lainan kokonaiskustannukset 148 918 €, mutta jos tehdään heti ensimmäisen lainanlyhennyksen yhteydessä ylimääräinen 500 euron lyhennys, jää maksettavaksi 147 934 €, eli säästöä syntyy 984 €. Jos taas lainakorko on 3 %, ovat kokonaiskustannukset 124 786 €, ja jos tehdään heti aluksi 500 euron ylimääräinen lyhennys, ovat kustannukset 124 040 €, joten säästö on 746 €. Täten voidaan todeta, että mitä korkeampi korko, sitä kannattavampaa on tehdä ylimääräinen lyhennys. Ylimäärinen lyhennys kannattaa myös tehdä mahdollisimman aikaisin, sillä jos sen tekee vasta 100. kuukauden kohdalla, syntyy säästöä 6 % korolla 240 €, ja 3 % korolla ainoastaan 122 €.

Useimmiten korko ei kuitenkaan tule pysymään samana koko lainan aikana, joten on syytä tehdä laskelmia myös vaihtuvalle korolle. Alla olevassa taulukossa on listattu säästetty rahamäärä eri korkokehityksillä. Taulukossa 3 -> 6 % tarkoittaa, että vuosikorko on 100 ensimmäisen kuukauden aikana 3 %, ja sitten 6 %. 3-4-5-6 % tarkoittaa, että korko on 50 ensimmäisen kuukauden aikana 3 %, seuraavan 50 % aikana 4 %, sitten 5 % ja lopuksi 50 viimeisen kuukauden aikana 6 %.






Taulukkoa tarkastelemalla huomaataan, että lainakoron ollessa korkea lainan alkupuolella, tulee laina kalliimmaksi kuin jos korko olisi korkea lainan loppupuolella. Toisaalta huomataan myös, että ylimääräisiä lyhennyksiä tehdessä säästettyyn summaan vaikuttaa ainoastaan vuosikoron keskiarvo. Ei ole väliä, onko korko ensin korkea vai matala. Esimerkiksi ylimääräinen lyhennys lainan alussa antaa saman säästön lainoille 3-4-5-6 % ja 6-5-4-3 %, vaikka ensin mainittu laina on muuten noin 10 000 € halvempi. (Säästö ei ole täsmälleen sama, mutta ero on minimaalinen. Taulukolla ei tietenkään sinänsä ole mitään matemaattista todistusarvoa, joten asiaa pitäisi tutkia tarkemmin. Palaan asiaan kun olen sen tehnyt).

Ylimääräinen lainalyhennys säästää siis enemmän, mitä korkeampi korko lainalla tulee jatkossa olemaan. Ei kuitenkaan kannata odottaa korkeampaa korkoa ennen kuin lyhennyksen tekee, sillä mitä aiemmin lainaa lyhentää, sitä enemmän säästää (tämä siis jos ei oteta huomioon muita sijoitusvaihtoehtoja). Lyhyesti: Jos aiot tehdä ylimääräisiä lainalyhennyksiä, tee ne nyt.

8 kommenttia:

  1. Kaikin mokomin, kiitos sinulle artikkelivinkistä!

    VastaaPoista
  2. Näinhän se menee, että aiempi parempi.

    Sama pätee myös sijoittamiseen yleisesti. Eli jos aiot sijoittaa, tee se nyt...

    VastaaPoista
  3. Aivan, eikä tämä päde pelkästään sijoittamiseen, vaan myös muuhun elämään. Esimerkiksi kuntoilun aloittamiseen ei ole koskaan parempaa päivää kuin tänään.

    VastaaPoista
  4. Itse asiassa asuntolainaa ei kannata lyhentää lainkaan. Tähän on kaksi painavaa syytä:

    1. Asuntolaina on halvinta rahaa mitä pankista saa.
    2. Muut ihmiset maksavat osan koroistasi. (Asuntolainan korkovähennys).

    Esimerkki: Asuntolainasi on sidottu 3kk euriboriin (0,8%), marginaali 0,5%. Kokonaiskorko yhteensä 1,3%. Halpaa! Saat tänä päivänä helposti 2% koron esim. 6kk määräaikaiselle talletukselle, joten ylimääräisiä rahoja ei kannata käyttää lainan lyhennykseen.

    Ironista tässä on se, että tehdessäsi määräaikaisen talletuksen asuntolainapankkiisi, niin pankki lainaa sinulta rahaa 2% korolla ja samaan aikaan antaa sinulle lainaa 1,3% korolla!

    Huom! Ylläolevassa esimerkissä ei ole huomioitu vielä verotuksen korkovähennyksiä, eli todellinen korkokustannus ei ole 1,3% vaan ainoastaan noin 1%.

    VastaaPoista
  5. Aivan, korkojen ollessa matalia olisi todennäköisesti edullisinta maksaa asuntolainasta pelkät korot. Tähän lopputulokseen tulin myös aikaisemmassa artikkelissani, jossa käsittelin, kannattaako ottaa lyhyt vai pitkä asuntolaina.

    Toisaalta, määräaikaistalletuksia tehdessä pitää muistaa, että tuotosta menee automaattisesti 28 % veroa, joten 2 % korko antaa vain 1,44 % tuottoa. Riskinsietokyvyn salliessa, onkin säästyneet rahat parempi laittaa pitkiin korkoihin tai osakkeisiin.

    VastaaPoista
  6. Paras tilannehan olisi, että jos olen tililtäni nykäissyt kaikki pahan päivän varalle säästyneet eurot ja lyhentänyt halpaa asuntolainaa minkä ehdin - mutta sitten posahtaakin pesukone/auto/muu hyödyke, jonka ostoon otan sitten kalliimpaa kulutusluottoa.

    VastaaPoista
  7. Hyvä artikkeli. Itse ollaan tässä paremman puoliskon kanssa pähkäilty että pistetään asuntolaina vuodeksi huilille jos onnistuu ja maksetaan säästyneellä rahalla kaikki vuosien saatossa kertyneet kulutusluotot pois (6 kpl, n. 10000€) , asuntolainan korkoa 100€ kuussa ja lyhennystä 900€kuussa.
    Tuo taitaisi tulla kaikkein halvimmaksi, vaiko ?

    VastaaPoista